Il real estate quotato come antidoto all’inflazione
di Guy Barnard, Co-Head of Global Property Equities di Janus Henderson 9 Maggio 2022Anche se non sempre godono delle luci della ribalta i Real Estate Investment Trusts (REITs)
rappresentano strumenti di investimento interessanti che garantiscono diversificazione,
l’opportunità di avere accesso a importanti dividendi oltre ai vantaggi dati dalla loro
natura difensiva.
In qualità di asset reali, infatti il property (o real estate quotato) come asset class
resiste piuttosto bene all'inflazione. I REITs, paragonabili ad investimenti in SICAV
lussemburghesi, possono potenzialmente beneficiare di periodi di aumento delle aspettative
di inflazione e di crescita economica, dato che forniscono tipicamente un flusso di reddito
affidabile e crescente. Storicamente, l'inflazione e i REIT quotati sono stati correlati
positivamente e questa relazione è esistita nel lungo periodo: man mano che le aspettative
di inflazione aumentano crescono anche le valutazioni dei REIT, in particolare nei periodi
di crescita economica.
Property contro l’inflazione: l’identikit
Le società property che sono meglio posizionate per beneficiare dell'aumento
dell'inflazione spesso possiedono le seguenti caratteristiche:
1. “Pricing power” - i proprietari di immobili hanno bisogno di possedere edifici che
possono essere mantenuti vicini alla piena occupazione, dove possono chiedere canoni di
locazione che aumentano con l'inflazione o una maggiore domanda degli affitti e dove gli
affitti di mercato crescono almeno alla stessa velocità dell'inflazione generale. Questo è
vero in alcuni mercati/settori, ma non in tutti. I proprietari residenziali statunitensi, le
imprese di logistica globale e gli operatori di stoccaggio, per esempio, stanno attualmente
firmando contratti di locazione significativamente al di sopra dei tassi di inflazione
attuali.
2. Sono vincenti quelle realtà che hanno una struttura aziendale resistente all'inflazione
- a parità di condizioni, i proprietari con termini di locazione più brevi e asset che
richiedono meno manodopera (grazie all'adozione di tecnologie o al tipo di proprietà)
possono trasferire gli aumenti di prezzo agli affittuari e sostenere o far crescere i
margini operativi. Pertanto, ha senso evitare quei proprietari con un'offerta eccessiva,
dove c'è una forte componente di manodopera e dove gli affittuari avranno difficoltà a
trasferire gli aumenti del costo del lavoro ai clienti finali.
3. Bilanci solidi - la probabilità che i tassi d'interesse e potenzialmente i tassi di
finanziamento a lungo termine aumentino nel 2022 significa che è necessario concentrarsi sul
profilo del debito delle società.
REIT vs Fondi chiusi: cosa scegliere?
I fondi real estate chiusi comportano illiquidità, divulgazione finanziaria opaca e
potenziali conflitti d'interesse. I REIT quotati al contrario scambiano quotidianamente
sulle principali borse, offrono un'informativa finanziaria regolamentata e trasparente e
sono incentivati a creare valore per gli azionisti su base perpetua. Una caratteristica dei
fondi real estate non quotati è la promessa di una volatilità relativamente più bassa.
Tuttavia, per arrivare alle valutazioni riportate trimestralmente, in genere solo il 25%
circa delle partecipazioni in fondi immobiliari non quotati viene valutato. Queste
valutazioni si basano su transazioni storiche comparabili e stime interne mark-to-model,
sono retrospettive e ci possono essere approcci conflittuali alla valutazione. Dato che
alcune di queste valutazioni private possono escludere circa il 75% delle partecipazioni,
spesso risulta una bassa volatilità per i fondi immobiliari non quotati. Inoltre, anche se
le performance passate non predicono i rendimenti futuri, i REIT quotati in borsa hanno
storicamente sovraperformato i fondi immobiliari privati nel lungo periodo.
In quali asset investire?
Il real estate quotato può fornire un'esposizione sulle opportunità più interessanti nel
settore immobiliare. Mentre molti fondi di private equity comprano tipicamente beni singoli
di alto valore in dollari (uffici, retail, hotel: circa il 50% dell'esposizione) perché è il
modo più veloce per impiegare la maggior parte del capitale, i fondi quotati hanno la
capacità di impiegare efficacemente il capitale in tipi di immobili più piccoli o
specializzati come l'industriale, gli affitti monofamiliari, la logistica, gli uffici per le
scienze della vita e gli immobili tecnologici (PropTech), che tendono ad avere prospettive
di crescita a lungo termine più favorevoli rispetto ai tipi di immobili tradizionali come
uffici, negozi e hotel. A loro volta, molti di questi settori immobiliari ad alta crescita
sono guidati da potenti tendenze secolari a lungo termine come la demografia, la
digitalizzazione, lo stile di vita “comodo” e la sostenibilità.
Il Futuro del settore
Il mercato real estate quotato sta vivendo un'evoluzione significativa. Nell'ultimo
decennio, sia la composizione che la qualità dell'universo d'investimento sono cambiate in
meglio, rendendolo un investimento rilevante oggi e in futuro (REITs 3.0). Molti REIT sono
diventati imprese con una scala formidabile, eccellenza operativa e un accesso relativamente
facile al capitale. Cercare le aziende che creano vero valore continuerà a servire gli
investitori ben oltre il 2022. Nonostante le preoccupazioni per l'inasprimento della
politica monetaria da parte delle banche centrali, continuiamo a credere che il desiderio
degli investitori di generare reddito e di asset reali per proteggersi dalla minaccia di
un'inflazione sostenuta continuerà a sostenere l'immobiliare. All'interno del settore, è
probabile che i fondamentali real estate riflettano una continua divergenza tra i diversi
tipi di proprietà negli anni a venire, guidati dai temi dei cambiamenti demografici, della
digitalizzazione, della sostenibilità e dello stile di vita comodo. Resta quindi importante,
a nostro avviso, rimanere selettivi. Infine, questa asset class offre correlazioni più basse
rispetto ad altre e contribuisce a migliorare il portafoglio, aumentando i rendimenti
corretti per il rischio all'interno di un portafoglio bilanciato. Inoltre, il mercato
property ha continuato a fornire agli investitori un flusso di reddito interessante,
affidabile e crescente nel tempo.
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